买过房或者关注过二手房的朋友都知道，同一个区域里不同小区的价格走势，直接影响咱们换房、入手的决策。今天就单独拿出来说说杭州余杭五常大道127号这个小区，看看2022年一整年的房价走势，再拆解一下12月的二手房均价情况。

先给不太熟这块的朋友捋一下位置，五常大道在余杭五常街道，挨着西溪湿地，周边这几年配套起来得挺快，地铁、商场、学校都配齐了，属于杭州城西不少人买房会盯上的板块。五常大道127号这个小区，体量不大，是建成有些年头的老小区，胜在位置方便，出门就是主干道，去周边上班的互联网公司也近，所以一直有固定的购房人群关注。

咱们先从头捋2022年的整体走势。2022年杭州整个二手房市场，其实都不算太热闹，年初还有点春节后的小反弹，到了年中受整体大环境影响，成交量往下掉，价格也跟着有点晃。那这个小区的走势，跟整个板块比起来有什么不一样吗？

从年初1月份开始，这个小区的二手房挂牌均价大概在28500元/平左右，1月份实际成交的几套，价格也跟挂牌价差不离，最便宜的一套中间楼层，算下来28100元/平，贵一点的带装修户型，差不多29000元/平出头。到了第二季度，也就是3到5月份，整个城西二手房带看量都涨了一点，这个小区也不例外，有不少周边上班的年轻人过来看房。那段时间均价微涨了一点，涨到了28800元/平左右，浮动不大，也就几百块的差距，属于正常的市场波动。

本来不少业主还等着小涨一波再出手，结果到了6月份之后，市场整体变冷，不少板块的房价都开始往下微调。这个小区因为本身总价不高，户型大多是七八十平的两居，刚需接盘的群体还在，所以价格没跌太多，只是稳在了28600元/平左右，比第二季度只降了两百多，对比周边不少次新小区一两千的降幅，这个稳定性已经算不错了。

到了第四季度，也就是10月份之后，杭州不少区域出台了购房补贴，二手房市场又有了一点点回暖的苗头。这个小区的报价也开始慢慢稳定，没有继续往下走。那到12月份的时候，实际的二手房均价到底是多少呢？

根据某中介平台的成交数据，还有透明售房网的网签信息统计，五常大道127号小区2022年12月的二手房成交均价大概在28400元/平。跟年初的28500元/平比起来，一整年只降了100块钱不到，等于全年价格基本没动，这个表现放在2022年的杭州二手房市场里，真的算很抗跌了。

可能有人会问，为什么这个老小区价格能这么稳？其实跟它的定位有关系。它本身就是刚需盘，总价大多在两百万出头，这个价位在城西想找位置这么方便的小区，真的不多。不少在未来科技城上班的年轻人，刚攒够首付，不想买太远的公寓，就会盯上这种低总价的住宅，有学区有燃气，日常出行还方便，需求一直没断。

另外，小区周边的配套也在慢慢完善，距离地铁3号线五常站也就一公里多一点，骑个自行车十来分钟就到，逛商场的话，走几步就是西溪印象城，日常吃饭购物看电影都解决了，离西溪湿地又近，饭后散步遛弯都方便。这些现成的配套，不是那种规划中的新区能比的，所以价格自然跌不下去。

当然，这个小区也不是没缺点，毕竟是老小区，停车位比较紧张，物业也不如次新小区好，所以价格一直比周边次新小区低不少，2022年周边次新小区的二手房均价都要三万五往上了，这个小区还维持在两万八左右，价差本身就很大，降价空间本来就很小，这也是它价格稳的一个原因。

咱们再拆分一下12月不同户型的价格差异，不是所有户型都是两万八的均价。比如小区里五六十平的一居室，因为总价更低，很多人买来落户用，单价反而更高一点，12月成交的几套，单价差不多在29000元/平左右。而九十多平的三居室，面积大总价高，接盘的人少一点，单价就略低，大概在27800元/平左右。装修好坏也影响价格，带简单装修可以直接入住的，比毛坯房每平贵个大几百，很正常。楼层的话，中间楼层价格最高，一楼顶楼因为容易潮湿或者漏水，单价一般要便宜一千左右。

很多人会关心，2022年这个小区的成交量怎么样？其实全年也就成交了十来套，不算多，毕竟小区本身体量就小，挂牌量一直不多，12月份整个月也就成交了2套，一套是两居室，一套是一居室，跟市场整体的成交量水平一致，没有特别冷也没有特别热。

对比整个五常街道的二手房均价，2022年12月五常街道整体二手房成交均价大概在32000元/平左右，五常大道127号比整体均价低了三千多，主要就是小区房龄老、配套老的原因，但是价差一直维持在这个水平，2022年没有扩大也没有缩小，说明小区的价格定位已经很稳定了，不存在被低估或者高估的情况。

对想买这个小区的朋友说一句，如果是刚需自住，看中这边的位置和低总价，其实不用太纠结短期的价格波动，2022年已经验证了它抗跌的属性，只要符合自己的需求，遇到合适的户型就可以入手。要是投资的话，这个小区本来就没太多涨价空间，毕竟房龄在这，后续也没什么拆迁规划，更适合自住不适合投资。

总的来看，2022年杭州余杭五常大道127号小区的房价，全年走势平稳，没有大起大落，12月二手房成交均价稳定在28400元/平左右，符合整个市场的大方向，也保持了自己刚需盘的价格优势，后续如果市场没有大变动，价格应该还会维持这种稳定的状态。

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[Q]：杭州余杭五常大道127号小区2022年房价整体走势如何？
[A]：该小区2022年房价整体走势平稳，没有出现大起大落，年初均价约28500元/平，年末仅微降不到100元/平，抗跌性较强。
[Q]：杭州五常大道127号小区2022年12月二手房均价是多少？
[A]：结合成交数据统计，该小区2022年12月二手房成交均价约为28400元/平，不同户型、楼层、装修会有价格差异。
[Q]：为什么五常大道127号小区2022年房价能保持稳定？
[A]：该小区属于低总价刚需盘，刚好匹配周边互联网刚需购房者的需求，接盘需求稳定；本身价差已经大于周边次新盘，降价空间小，加上配套成熟现成，因此价格保持稳定。
[Q]：五常大道127号小区不同户型的12月房价有差异吗？
[A]：有差异，五六十平的一居室因为落户需求多，单价更高，约29000元/平；九十平的大三居总价高，接盘者少，单价更低，约27800元/平。
[Q]：2022年12月杭州五常街道整体二手房均价是多少？
[A]：2022年12月五常街道整体二手房成交均价大概在32000元/平左右，比五常大道127号小区高三千多元。
[Q]：五常大道127号小区位置怎么样？
[A]：该小区位于余杭五常街道，靠近西溪湿地，距离地铁3号线五常站约1公里，临近西溪印象城，日常出行和生活配套都比较方便。
[Q]：2022年五常大道127号小区全年成交量如何？
[A]：这个小区本身体量较小，全年仅成交十来套，12月单月成交了2套，符合当时杭州二手房市场的整体成交量水平。
[Q]：买五常大道127号小区适合投资还是自住？
[A]：该小区更适合刚需自住，它低总价、配套方便，抗跌性好，但因为房龄较老，没有额外的增值规划，涨价空间有限，不太适合投资。

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